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夫妻离婚后分家析产案件（涉拆迁房屋分割）的裁判思路

作者：未知时间：2021-01-12

前言

现如今因房屋拆迁引起的分家析产矛盾日益增多，房屋拆迁涉及的新老房屋的所有权、补偿款以及各种费用的分担，房屋拆迁又以户为单位进行补偿，个人之间划分极易产生纠纷。如果其中涉及到夫妻离婚，其中会涉及到诸多问题，接下来让我们从一则案例一一解答。

裁判案例

（2012）虎民再初字第0001号——吴林根、吴丽华、顾宝英、吴丽娟因与唐承峰分家析产纠纷再审民事判决书

原告唐承锋与被告吴丽华于2003年8月18日登记结婚，2005年1月25日生育一女名吴某某。2008年7月21日，原告唐承锋与被告吴丽华经苏州市金阊区人民法院调解离婚。被告吴林根、顾宝英系吴丽华、吴丽娟的父母，被告吴丽娟与被告吴丽华系同胞姐妹关系。

2003年10月，位于苏州市虎丘区浒墅关镇杨安村6组吴家里28号被告吴林根名下房屋动迁，原、被告均为拆迁安置对象，原告唐承锋与被告吴丽华、吴林根、顾宝英每人核定安置面积为30平方米，被告吴丽娟核定安置面积为58平方米，因原告唐承锋与被告吴丽华动迁时已婚但未生育，故又核定安置其二人28平方米，合计核定安置面积206平方米；另原、被告作为一户可按成本价购买30平方米，实际该户购买面积为37.63平方米，同时被告吴林根又出资向案外人吴林泉购买30平方米；安置房源分别位于苏州市虎丘区新浒花园2区148幢203室（91.21平方米）、新浒花园3区207幢402室（91.21平方米）、新浒花园1区75幢506室（91.21平方米加阁楼69.35平方米），合计安置面积为273.63平方米加阁楼69.35平方米。吴林根一户购买上述三套动迁安置房自负金额为206628.80元（其中182.42平方米按优惠价530元／平方米计算，23.58平方米按优惠价360元／平方米计算，60平方米按成本价1130元计算，7.63平方米按商品房价1230元计算，阁楼69.35平方米按350元／平方米计算），上述自负金额已由被告吴林根用拆迁安置补偿款支付。嗣后，吴林根一家取得了上述三套安置房，其中新浒花园3区207幢402室（含装修）已于2006年7月12日由原、被告以27.8万元的价格出售给案外人林忠良，另两套安置房目前尚未办出产权证。

法律规定

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国物权法》

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

裁判要旨

1、婚前男方父母建造房屋，婚后涉及拆迁，女方是否拥有房屋产权？有没有权利要求分割？

在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：原告要求析产的对象，并非被告所有的老宅，而是苏州市高新区浒墅关镇人民政府根据新区动迁政策安置给吴某甲一户的动迁安置房。而该动迁安置房是作为安置对象的原、被告共有的，原告有权对其应得份额主张权益，包括该份额体现出的增值部分。另外，拆迁安置所购买三套拆迁安置房屋系苏州市高新区浒墅关镇人民政府因拆迁而安置被告吴某甲一户的，根据苏州市房屋拆迁相关政策规定及拆迁安置户表中登记的人员，该三套房屋（计273.63平和阁楼面积69.35平）为原、被告共有，原告有权要求分割。

2、女方安置面积为30平，拆迁安置三套房屋，三套房屋总面积206平，共房屋产权体现在何处？是体现在其中一处房屋还是三套房屋都拥有房屋所有？

对于拆迁安置所得三套房屋总面积273.63平均为原被告共同共有，其中包括核定安置面积206平、超出核定安置面积37.63平、向第三人购置面积30平，故每套安置房均含有上述面积的1/3，即每套房屋均含有核定安置面积68.67平、超出核定安置面积12.54平、向第三人购置面积10平。对于原告的部分，在拆迁安置时原告按照政策享有30平的补偿面积，该部分属于原告单独所有；因为生育子女增加及补偿的28平为原告和吴某乙共同共有，故原告拥有其中一半即14平。所以原告拥有核定安置面积44平。但与其他被告单独所有的拆迁安置面积混同，故核定安置面积206平属于原、被告按份共有，其中原告拥有44平的面积份额；因在拆迁安置时按照成本价购买37.63平，该部分属于超出核定安置的面积，且该部分为原、被告五人共同共有，故原告拥有超出核定安置面积的1/5,即为7.526平。至于吴某甲向案外人购买的30平面积，因原告对此无异议且放弃对该部分面积主张权利，故法院认定原告对此面积没有权利。另阁楼69.35米也属于原、被告五人共同共有，故原告拥有其中13.87平。综上，原告拥有核定安置面积44平、拥有超出核定安置面积7.526平、拥有阁楼面积13.87平。该部分面积分摊到三套房屋上，故每套房屋上，原告皆拥有核定安置面积14.67（44÷3）平和超出核定安置面积2.508（7.526÷3）平，共计17.178平。

3、在拆迁时夫妻双方已婚但尚未生育孩子，按照拆迁政策多安置28平房屋所有权是归属夫妻二人还是归属后来出生的女儿？

2008年10月27日，苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室出具的的«说明»一份，内容为“根据«苏州市高新区房屋拆迁管理暂行办法»第四章第三十一条规定，已结婚未生育的年轻夫妇，可以增加一个安置人口（28平方米）。特此说明”；2008年11月6日，苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室在原有«说明»基础上，补充如下：“政策上规定未生育夫妇，可以增加一个安置面积，是出于今后小孩子出生后居住需要，在小孩子未出生前，应归属夫妻双方，在下孩子出生后，如涉及分割，应将增加的面积判定为小孩”，苏州市检察院和被告依据苏州国家高新技术开发区浒墅关镇人民政府征地动迁办公室出具的的«说明»和补充抗诉称，增加的一个安置面积，是出于对今后小孩出生后的生活需要，在小孩子未出生前应归属于夫妻双方，在小孩子出生后，如涉及分割应将增加的面积判定为孩子。原审法院将增加的面积判归原告夫妻所有，损害了吴某丁的合法权益，属于事实认定错误。

苏州市虎丘区人民法院再审认为：住房拆迁房屋安置协议属苏州市高新区动迁办公室和被拆迁户经协商双方达成合意的民事协议，与«苏州高新区住房拆迁房屋安置协议»同时出具的«动迁安置户登记表»作为协议附件，是整个拆迁安置协议的组成部分。吴某甲作为一户的«动迁安置户登记表»根据对房屋居住使用人进行安置的苏州高新区农村房屋动迁安置原则，明确了动迁安置人员为原、被告五人。吴某甲一户在«苏州高新区住房拆迁房屋安置协议»上签字确认，是对拆迁安置相关内容的同意，包括对安置人员的确认，该协议自签字之日起成立。«动迁安置户登记表»一经出具，动迁安置房屋的共有人员和相应份额就已经确定，是办理动迁房屋产权证书的依据，也是人民法院审理动迁安置房屋分家析产纠纷的依据，非经动迁方和动迁安置方人员全体协商一致不得变更。本案庭审中，无证据证明原告同意对«动迁安置户登记表»的人员进行变更，故原审法院根据«动迁安置户登记表»确认房屋共有人为原、被告五人进行产权分割，认定增加安置的28平方米属于原告与吴某乙共同所有，并在析产中确定两人各半所有并无不当。

4、按照拆迁政策家庭可以按照成本价购买30平的房屋，实际购买面积为37.63平，那么多出的7.63平面积，女方有没有份额？

按照原审法院和再审法院认定，房屋拆迁除按照拆迁政策进行面积补偿的部分称之为核定核定安置面积，按照拆迁补偿方案按份共有；对于超出面积补偿范围的部分，包括按照成本价购买的面积，称之为超出核定安置面积，由所有被安置人员共同共有。所以，按照成本价购买的面积属于全体被拆迁人共同共有，包括按规定可购买的面积和超过规定购买的面积。

5、安置的三套房屋，其中一套自带阁楼69.53平产权有没有女方份额？自行车库所有权归属？

在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：阁楼69.35米也属于原、被告五人共同共有，故原告可以分割其中13.87平。自行车库与此类似，也属于共同所有。

6、离婚前原、被告已向第三人出售的一套拆迁房怎么处理？后续原告可要求分割份额如何计算？

在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：其中一套拆迁安置房已于2006年7月12日经原被告出售给第三人，得款27.8万元，视为原告已处分了其在该套房屋内应享有的17.178平方米的份额（即核定安置面积14.67平方米和超出核定安置面积2.508平方米），尚享有动迁安置份额应为核定安置面积29.33平方米、超出核定安置面积2.508平方米和阁楼面积13.87平方米。

7、除出售的一套房屋外，另两套房屋没有办理房产证，可否进行分家析产？

原告与吴某乙已经法院调解离婚，再与其及其他被告共同拥有房屋已无必要，故法院同意在没有办理房产证的情况下，按照评估价格进行分家析产。

8、原被告离婚前，吴某甲将其中一套拆迁安置房赠送给吴某丙，原告对该套房屋能不能在要求分割？以及如何让分割？

在（2008）虎民一初字第1082号民事判决书中，虎丘区人民法院认为：苏州市高新区浒墅关镇人民政府根据高新区安置政策而给被告吴某甲一户的三套拆迁安置房屋系原、被告共有，在共有关系存续期间，未经共有人同意，部分共有人不得擅自处分共有财产，故被告吴某甲将其中一套拆迁安置房赠送给吴某丙的行为对原告不发生效力，原告有权分割该套房屋。

9、房屋拆迁时，拆迁补偿款、安置住房面积不足补偿款、过度费、超期交房过度费、按时搬迁奖励款、其他补助分别归属于谁？

司法观点

要按照《民法通则》第87条和《物权法》第95条、第103条的规定，认定分家析产的财产是不是共同共有财产。共同共有的特征：第一，共同共有的主体必须为多数。这一点与单独所有相区别，单独所有的主体都是单一的，不可能为复数。第二，共同共有的存续以共同关系为基础。这一点与按份共有相区别，在按份共有中，各共有人对共有财产享有份额，并可随时请求分割以结束共有关系，而共同共有中各共有人在共同关系存续期间则不得请求分割共有财产，尽管其也存有份额。正因为如此，就如有的学者所说那样，共同共有通常只存在于婚姻家庭领域和具有一定亲属关系的自然人之间，越出这一领域的共有因各共有人间多不存在共同关系故非共同共有，而属于按份共有。

——梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版。

律师有话说

分家析产案件中，对拆迁房屋及其他拆迁补偿进行分割时要注意以下几点：

首先，需要根据房屋性质查询当地当时房屋拆迁政策性规定，向当地房屋产前办公室调阅安置协议，明确拆迁安置协议内容和委托人在拆迁安置协议中的应得的份额。

其中，按照拆迁安置协议每一个被拆迁人员名下的“核定安置面积”属于每个被拆迁人个人所有，但一般安置时统一安置，这样一来全体被拆迁人员对取得的“核定安置面积总额”按份共有。

如果涉及到未生育子女或独生子女增加安置的面积，属于子女父母共同共有，分割时平均分割增加的份额。

如果涉及到高龄老人增加的安置面积，一般属于高龄老人所有。

如果因为被安置人数达到一定数量而增加的安置面积，应当属于全体被安置人员所有。

其次，如果在分家析产前，原告和其他人对安置的拆迁房屋进行过处分，例如赠予或出售，则需要计算原告安置所得面积分散在每一处安置房产上的面积，计算原告已经处分的面积，在分割时应予以扣除。如果未经处分或非经原告同意的处分，再无需计算。

再次，根据拆迁安置协议，计算原告安置所得份额应承担的购买对价。

再者，需对需要分割的所有房屋单位面积价格进行评估，包括房屋和阁楼、车库等，按照评估的单位面积价格，结合原告所拥有的房屋份额，计算原告应得补偿金额。

最后，原告析产可得现金部分为原告应得补偿金额减去原告安置所得份额应承担的购买对价。

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