1、离婚后，房产分割比例亦需要考虑共同共有物的分割原则、系争房屋的来源、产权变更情况及原因、当事人贡献大小、当事人身份关系、首付款支付情况以及夫妻离婚前、后的贷款归还情况等因素。

2、产权人均表示不要求取得房屋所有权，且均同意出售或拍卖方式分割售房款的，法院可以确定采取变卖、拍卖房屋分割房款的方式分割共有物。

依法分割位于上海市徐汇区的房产（以下简称系争房屋），其中原告享有1/4产权份额，估价报告确定的2023年3月15日房屋价值6220万元扣除2023年2月28日剩余贷款本金16,403,223.18元后，三被告连带共同支付原告1/4的房屋折价款11,449,194.22元。

原告：蔡某

被告：李某1

被告：李某2

被告：林某

第三人：某某公司1上海徐汇支行

1、身份情况

李某2、林某系李某1的父、母亲。蔡某、李某1于2013年12月20日登记结婚。2023年3月15日，（2023）沪0104民初XXX号民事调解书记载：蔡某、李某1自愿离婚，另有其他子女抚养、财产分割等条款。

2、东安路房屋出售情况

2007年5月8日，李某1、林某签署《上海市商品房预售合同》购买东安路房屋。

2015年6月27日12时05分，李某1、林某（甲方）与案外人王某、李某4（乙方）签署《上海市房地产买卖合同》出售东安路房屋，房屋转让价645万元。李某1另提供李某1、林某与王某、李某4签署的《协议书》以证明东安路房屋实际出售价格为645万元以及200万元装修补偿款。

3、案涉房屋购买、登记情况

2015年6月27日17时26分，某某公司2（甲方、卖方）、李某1、蔡某、李某2、林某（乙方、买方）签署《上海市商品房预售合同》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房屋总价27,307,893元，乙方应于2015年6月16日前支付定金50万元、于6月28日前支付房款2,237,893元、于9月16日前支付房款546万元、于2015年9月30日前办妥余款1,911万元的银行按揭手续。合同另有其他约定。

李某1提供收款人为某某公司22015年6月16日银行签购单（14万元、签名李某1；36万元、签名李某1）、2015年6月27日银行签购单（200万元、签名李某1；237,893元、签名林某）、2015年9月8日银行签购单（240万元、签名李某1）、2015年9月18日银行签购单（170万元、签名李某1）、2015年9月22日银行签购单（36万元、签名李某1；100万元、签名李某1）。

李某1还提供银行交易明细等，李某1称，根据银行明细可以看出：

2015年6月15日李某2转账给李某130万元，2015年6月16日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款；

2015年6月27日东安路房屋买方支付李某1200万元，同日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款；

2015年9月3日东安路房屋买方支付李某1240万元，2015年9月8日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款；

2015年9月18日李某2转账给李某1170万元，同日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款；2015年9月18日李某2转账给李某130万元，2015年9月21日林某转账给李某16万元，2015年9月22日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款；

朋友戴某于2015年9月22日出借100万元并转账至李某1账户，同日李某1支付给某某公司2作为系争房屋房款，2015年12月8日收到东安路房屋买方支付的房款后，李某1于2015年12月22日归还了戴某100万元。

系争房屋首付款，来源为前述东安路房屋出售所得款项以及李某2、林某转账，蔡某分文未付。蔡某称并未从其账户支付首付款，首付款的支付由李某1出面处理，首付款由李某1筹集，蔡某不清楚款项的来源，不确定是双方婚后夫妻共同财产还是李某1婚前的财产，蔡某当时主要负责经营双方的公司。

2015年8月20日，李某1（借款人）、某某公司1上海徐汇支行（贷款人）签署《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，记载：抵押人李某1、蔡某、林某、李某2，借款金额1,911万元，抵押财产为系争房屋，每月归还本息金额为98,366.47元。

系争房屋《增量房申报表》记载：购房者姓名李某2、林某、蔡某、李某1，每个人的契税实缴金额均记载为101,972.11元。李某1称上述税款合计407,888.44元由李某2、林某、李某1支付。蔡某称，契税申报是按照四个权利人各1/4的比例申报，说明当初买房时对于四人各1/4产权份额均是认可的。

2017年1月13日，系争房屋登记为李某1、蔡某、林某、李某2所有，共有情况为共同共有。同日，系争房屋设定抵押登记，抵押权人某某公司1上海徐汇支行，债权数额1,911万元，债务履行期限2015年8月20日至2045年8月20日。

审理中，经蔡某申请并支付评估费63,300元，某某公司3对系争房屋的市场价值进行了评估，估价结果为：系争房屋市场价值为59,731,000元，价值时点2023年9月13日，估价报告使用期限为2023年9月26日至2024年9月25日；2023年3月15日房地产市场价值为6,220万元。

审理中，李某1提交银行交易明细，称交易明细显示每月李某2或其他亲属转账给李某1，后款项用于银行扣划贷款本息，李某1以此证明贷款部分被告的贡献远大于蔡某，款项来源并非蔡某、李某1婚姻存续期间的夫妻共同财产。蔡某对此不予认可，双方并无关于财产的约定，李某1的还款应视为双方共同还款，蔡某仅确认2023年3月15日离婚之后其未再偿还银行贷款。

4、各方关于房屋分割方式、份额的意见

审理中，李某1、李某2、林某表示，作为系争房屋共有人应对实际分割日前的房屋价格的降低承担共同风险，应以实际分割时的价格作为分割时点。

鉴于房屋市场价格波动，李某1、李某2、林某明确不要求取得房屋产权，可由蔡某取得房屋全部所有权、支付李某1、李某2、林某折价款，或者屋由四人按份所有，之后共同出售房屋，按各自的份额比例分配房屋折价款。

蔡某表示，其不要求取得系争房屋所有权，可由双方共同出售房屋，若无法出售则由法院变卖、拍卖，扣除剩余贷款后的房款由四人按法院确定的产权比例分配。李某1对此分割方案表示认可。第三人对上述分割方案无异议，称实践中亦具有可操作性。同时蔡某坚持认为其应某有系争房屋1/4的产权份额。而李某1则称蔡某仅应某有5%的产权份额，并称系争房屋扣除蔡某产权比例后，李某1、李某2、林某三人内部为等分。

本院认为，2017年系争房屋登记为林某、李某2、李某1、蔡某共同共有，2023年3月15日李某1、蔡某离婚，共有基础已丧失，现双方均同意分割系争房屋，此于法无悖，本院予以认可。

本案的争议焦点在于系争房屋产权分割比例应如何确定。

系争房屋登记为林某、李某2、李某1、蔡某共同共有，原则上应等分处理、等额享有房屋产权，但在分割共有物产权时，亦应考虑共有人对共有财产的贡献大小。系争房屋首付款8,197,893元显示为李某1、林某支付，李某1的证据可以显示其中540万元系用东安路房屋出售所得款项支付，而东安路房屋为李某1、蔡某结婚之前由李某1、林某购买，另236万元为李某2、林某转账给李某1后再由李某1支付给房屋出售方；而蔡某也称系争房屋首付款由李某1筹集、支付，其并不清楚款项来源。

系争房屋已偿还的900余万元银行贷款本息，李某1提供证据显示扣划贷款本息账户的每月款项流转情况，大部分为李某2转款至李某1账户，另有案外人李某3、李某5等转款至李某1账户，还有少部分为李某1本人转款至账户，后再由银行扣划贷款本息。蔡某自认2023年3月15日离婚后未再支付银行贷款。

综合上述分析，蔡某对于系争房屋产权的贡献小于李某1等人，在分割系争房屋产权份额时，本院认为蔡某可以适当少分以体现共有人贡献之大小。综合考虑共同共有物的分割原则、系争房屋的来源、产权变更情况及原因、当事人贡献大小、当事人身份关系、首付款支付情况以及李某1、蔡某离婚前、后的贷款支付情况等因素，本院酌情确定由蔡某取得系争房屋15%的产权份额，由李某1、李某2、林某取得85%的产权份额。

李某1、李某2、林某之间的共有基础并未丧失，但李某1、李某2、林某表示系争房屋扣除蔡某产权份额后、三人内部为等分，此于法无悖，本院予以认可。本院按李某1、李某2、林某的意见确定李某1、李某2、林某各享有系争房屋六十分之十七的产权份额。

另需要指出的是，本院在确认各方产权份额比例时，已经对2023年3月15日李某1、蔡某离婚后的贷款还款情况予以考量，故李某1称对2023年3月15日离婚后蔡某所享有的产权份额比例对应的还贷款项保留向蔡某主张的权利，此依据不足，双方已无需另行结算已归还的银行贷款本息。

鉴于系争房屋目前市场价值较高且仍有抵押，双方均表示不要求取得房屋所有权，李某1、蔡某也均表示可采取出售、拍卖系争房屋后各方按比例分取所得房款的分割方式，故本院确定采取变卖、拍卖房屋分割房款的方式分割共有物，变卖、拍卖所得价款应优先偿还第三人某某公司1上海徐汇支行抵押贷款及其他房屋出卖过程中产生的费用，剩余房款各方应按各自份额分割。

1、蔡某、李某1、李某2、林某于本判决生效之日起三个月内相互配合共同出售上海市徐汇区房屋，若逾期未能出售的，则蔡某、李某1、李某2、林某均有权向法院申请执行，由法院拍卖或变卖上海市徐汇区房屋；所得价款应优先用于偿还某某公司1上海徐汇支行的借款本息（具体数额以银行出具的凭证为准）及支付出售、拍卖、变卖所产生相关费用（包括但不限于税费、拍卖费、变卖费等）；剩余房款由蔡某分得二十分之三、李某1分得六十分之十七、李某2分得六十分之十七、林某分得六十分之十七；办理相关手续过程中所产生的各项费用由蔡某、李某1、李某2、林某依法各自负担；

2、某某公司1上海徐汇支行应于债务得到清偿后立即协助涤除上海市徐汇区房屋的抵押登记。

1、本案虽然是共有物分割纠纷，但分割的前提也是因为夫妻双方离婚，共有基础不存在，所以分割房产的时候，需要考虑系争房屋的来源、产权变更情况及原因、当事人出资贡献大小、当事人身份关系等因此，体现了公平、公正原则；

2、本案中的房产价值高昂，各方当事人都无法支付对方相应的折价款，则变卖房产、风格售房款也是一种分割方式，可以借鉴。

来源：裁判文书网

案号：(2023)沪0104民初17250号

案由：共有物分割纠纷

审理法院：上海市徐汇区人民法院